Экономика

С 2020 по 2024 год цены выросли в новых домах в 1,9 раза, в старых - в 1,8 раза.

«В январе этого года мы проснулись и обнаружили, что на рынке нет предложения, а цены на выставленные на продажу квартиры такие, что мы никогда не думали, что такая цена возможна», - удивляется глава компании Proimobil Влад Мустяцэ.

Такому резкому скачку способствовало несколько факторов. Постараемся их проанализировать.

Стали меньше строить

В 2022 году количество выданных разрешений на строительство в Кишиневе сократилось на 662, или на 46,7 процента. И процесс этот продолжается.

«Любое строительство начинается с получения авторизации и если число этих авторизаций сокращается, то в будущем сократятся и объемы строительства, - подтверждает вышеприведенные утверждения экономист Владимир Головатюк. – В 2024 году число авторизаций сократилось на 4,9 процента. Эта тенденция продолжилась, к сожалению, и в текущем году. Наихудшая ситуация по муниципию Кишинев – общее число разрешений на строительство, в том числе жилья, сократилось на 26 процентов. Учитывая сложившуюся ситуацию, с уверенностью можно предположить, что объемы строительство в будущем сократятся».

Меньше сдают в эксплуатацию

Руководитель риэлторского агентства Nika Imobil Петр Олейник рассказал, что, по официальным данным, в 2021 году в Молдове сдали в эксплуатацию 7985 квартир, в 2022-м - только 1661 квартиру, почти в пять раз меньше. А подобное падение со временем отражается на предложении. Вот сейчас мы его и ощущаем.

По неофициальной информации, полученной от руководителя одного из молдавских банков, уже несколько лет как сильно сократилось кредитование строителей, в результате чего несколько крупнейших компаний уже пять-шесть лет не могут завершить начатые стройки.

Косвенно на минувшей неделе это подтвердила группа компаний Kirsan, работающая на рынке более 25 лет, заявив, что она преодолела кризис и возвращается с масштабными проектами.

«После непростого периода кризиса и реструктуризации мы изменили стратегию финансирования, и уже осенью 2025 года в Кишиневе Kirsan сдаст 700 квартир инвесторам, а в течение будущего года – еще столько же», - сообщил директор компании Валентин Строготяну.

Больше покупают в ипотеку

Петр Олейник считает, что сильное влияние на рынок оказала правительственная программа Prima CasaPlus.

Из-за ее супервыгодных условий, банки также вынуждены были умерить свои аппетиты и сформировать более привлекательные предложения. В результате порядка 70 процентов квартир сейчас продаются в ипотеку, а цены не падают, поскольку человеку, берущему кредит на 25-30 лет, разница в цене 5-10 тысяч евро уже не кажется такой существенной.

«Несущественный аргумент»

Многие застройщики напрямую связывают рост цен на строительные материалы и энергоносители, а также постоянное увеличение зарплат с тем, что растут цены на квадратные метры. Однако, по мнению профучастников рынка, эти экономические составляющие для Молдовы являются не существенными, поскольку на рынке протекают гораздо более влиятельные процессы.

Появилась новая схема выкупа квартир на начальном этапе

Это интересное явление подметил экономический аналитик Вячеслав Ионицэ.

Он отмечает, что основными игроками на рынке недвижимости Молдовы являются строительные компании, агентства недвижимости и покупатели.

Но клиент покупает квартиру не у строительной компании, а у агентства. И платит реальную рыночную цену, а не ту, по которой агентство выкупило ее еще на этапе планирования у строительной компании.

«Строительная компания продавала квартиры агентствам по недвижимости 3-4 года назад по 600-700 евро за кв. м, а сегодня они продают квартиры по 1600 евро за кв.м. В связи с этим за последние 5 лет строительные компании получили на 21,7 процента меньше денег, которые ушли агентствам (агентам) по недвижимости», - утверждает Вячеслав Ионицэ.

По данным эксперта, в 2023 году из 463 миллионов евро объема продаж квартир строительные компании получили 374 миллиона, а 89 миллионов евро достались агентам. В 2024 году 201 миллион евро объема продаж поделили в пропорции 156 миллионов на 45 миллионов евро. Таким образом, доля доходов агентств в объеме продаж увеличилась с 19 процентов в 2023 году до 22 процентов в 2024-м.

Возникает вопрос: -откуда у агентств такие деньги? Ответ может быть следующим. В Молдове, особенно в периоды «евроинтеграции», у некоторых людей появляются огромные суммы денег, которые требуется куда-то вложить. Во времена Плахотнюка украденные еврокредиты инвестировали в аптеки, сети кофейных киосков и в огромные площадки, полные подержанных автомобилей.

Автор как-то подсчитал, что только на одной такой площадке было машин на 5 миллионов евро.

Сейчас эти ниши заняты, и не исключено кто-то решил взять рынок недвижимости под строгий контроль. Это может объяснить ураганный рост цен даже без остальных, приведенных выше аргументов.

Когда цены упадут?

Консультант в области оценки недвижимости и инвестиционных проектов Анжела Матков считает, что после периода безудержного подорожания наступит фаза «избыточного предложения» и постепенного снижения цен. К этому неизбежно ведет циклическое развитие рынка.

Спрос и предложение на рынке недвижимости редко, если вообще когда-либо, находятся в равновесии, утверждает эксперт. Обычно в течение длительного периода спрос остается высоким, а предложение недостаточным, поскольку строительная индустрия не может своевременно реагировать на этот рост, что приводит к высоким ценам. Этот феномен наблюдался в 2023-2024 гг. и сохранится в 2025 г. А после фазы повышенного спроса наступает этап «избыточного предложения», который неизбежно сопровождается рецессией и, соответственно, снижением цен. Этот цикл повторяется с периодичностью 12-15 лет.

5И это должно будет привести к снижению цен на квартиры.

Только неизвестно, в какой пропорции – уж больно высоко они взлетели. Кстати, эксперт подтверждает подсчеты Вячеслава Ионицэ и утверждает, что в настоящее время себестоимость 1 кв.м. продолжает оставаться в пределах 650 евро. А продают его, за 1000-1600 евро.

С такой доходностью не нужно связываться ни с наркотиками, ни с оружием. Покупать-продавать квартиры в столице Молдовы намного выгоднее и безопаснее.

Олег ЛУКАШЕВИЧ