Экономика

Штефан Криган и агентство геодезии, картографии и кадастра завершили переоценку 6 миллионов объектов недвижимости. Это преподносится как технологический прорыв. Экономический аналитик Дмитрий Тэрэбуркэ предлагает свои расчеты и свои выводы.

«Возьмем калькулятор. Вот бухгалтерия системы на 2026 год.

Содержание агентства кадастра - 500 миллионов лей. Массовая оценка объектов - 200 миллионов лей.  Администрирование налога в примэриях - 350 миллионов. Итого расходы на содержание «машины» - 1 050 миллиона лей.

Сколько налог на недвижимость приносит в бюджет? План на 2026 год - 902 миллиона лей.

Чистый фискальный эффект: минус 150 миллионов лей.

Государство тратит миллиард, чтобы собрать 900 миллионов. Мы доплачиваем за то, чтобы у нас собирали налоги.

На реформу кадастра Мировой Банк выделил 35 миллионов долларов. Выбрано к концу 2025 года 17 миллионов. Это почти полмиллиарда.

Что сделано: новые базы данных, IT-системы, красивые отчеты.

Что не сделано: 60–65 процентов участков до сих пор имеют границы из советских карт 70-х годов с погрешностью до 15 метров. 20–30 процентов объектов имеют юридически уязвимую историю прав. 30–40 процентов городских зданий юридически не связаны с землей, на которой стоят.

Полмиллиарда лей ушло на покупку новых мониторов, чтобы лучше видеть старые дыры в праве собственности.

Главное - Переоценка 2026 года. Считаем честно.

Кадастровая стоимость выросла в среднем в три раза. 6 миллионов объектов. Применяется с 2027 года.

Механический фискальный потенциал: 902 миллиона умножить на 3 – будет 2,7 миллиарда лей. Победа? Нет.

Минфин сам публично заявил: рост базы не означает автоматического роста поступлений. Местные власти будут снижать ставки. Кишинев уже пообещал не допустить трехкратного роста налога.

То есть государство потратило годы работы и 490 миллионов лей кредитных денег на базу, которую само же не собирается использовать полностью.

Реальный прирост при политическом сдерживании - в лучшем случае 10–15 процентов от потенциала. Это плюс 100–150 миллиона лей к текущим 900 миллионам.

Система по-прежнему не окупает себя.

Ловушка 2027 года: налог на пузырь. Переоценка зафиксировала цены на пике 2024–2025 годов. Но рынок уже разворачивается - сделок с квартирами в Кишиневе в 2025 году стало меньше на 54 процента.

К 2027 году кадастровая стоимость будет выше рыночной. Люди будут платить налог с вымышленной цены. Недвижимость, которая стоит 80 тысяч евро на рынке, будет облагаться как стоящая 120 тысяч в реестре.

Зачем тратить годы и миллионы на оценку, которую сами боитесь применять?

Ответ один: завышенная кадастровая стоимость - не результат плохой методики. Это дубина, которую государство может опустить на голову любого собственника в нужный момент.

Есть решение, которое превращает минус 150 миллионов в плюс полтора миллиарда.

Отменяем налог на владение. Ликвидируем административную машину. Вводим налог на сделки в 1,5 процента.

Объем рынка недвижимости Молдовы – 35-40 миллиарда лей в год. Доход - 525–600 миллиона лей. Без армии чиновников. Без споров о методике. Без переоценок каждые несколько лет.

Плюс экономия на содержании системы - 1,05 миллиарда лей.

Общий эффект - плюс 1,65 миллиарда лей.

Разница между реформой Кригана и здравым смыслом - 1,8 миллиарда лей ежегодно. Это и есть цена реформы Кригана.

Не в абстрактных правах собственности. Не в юридических дырах. В конкретных деньгах.

Каждый год система, которую он строил и защищал, стоит стране почти два миллиарда лей недополученного эффекта. За 25 лет это 45 миллиардов лей.

Молдова располагает главным активом - недвижимостью на 75–90 миллиарда евро. Единственное реальное богатство большинства молдавских семей. Этот актив так и не стал капиталом. Границы участков гуляют. Права собственности уязвимы. Банки закладывают эти риски в процентные ставки. Серьезный инвестор изучает молдавский объект - и разворачивается.

Вопрос к правительству простой: мы и дальше будем платить миллиард лей в год за право находиться в этом хаосе?

Вопрос к Кригану: это была некомпетентность - или это была цель? У меня ответы есть...».