Экономика

Всего два непродуманных решения молдавских властей привели к тому, что цены на рынке недвижимости выросли на 226,7 процента, а доля квартир и домов, купленных в ипотеку на радость банкам, увеличилась с 20 до 70 процентов.

Prima Casă умерла, но ее предлагают реорганизовать

Одной из причин развала рынка стала PAS-овская предвыборная программа Prima Casă Plus, утверждает заместитель директора Института европейских политик и реформ (IPRE) Станислав Гилецки.

Программа, запущенная в 2018 году для расширения доступа к ипотечному кредитованию для молодежи как Prima Casă, в варианте Prima Casă Plus стала масштабнее, чем могут в настоящее время контролировать власти, - написал Гилецки в опубликованной на этой неделе аналитической записке.

Целевая группа постоянно расширялась с каждой новой итерацией государственной политики. Программа стала принимать заявителей на основе возраста и профессионального статуса, но без ограничения дохода, и каждая последующая поправка расширяла круг получателей помощи.

С программой Prima Casă Plus она была открыта для совсем не бедных представителей свободных профессий, таких как юристы, нотариусы, судебные исполнители, и повысила потолок стоимости жилья до 2,5 миллиона лей, что превышает стоимость «социального» жилья и достигает верхнего среднего сегмента рынка. Таким образом, государство в итоге субсидирует спрос, который в любом случае был бы реализован, утверждает Гилецки.

Только во втором квартале 2025 года контракты по программе Prima Casă Plus превысили половину всех новых ипотечных договоров, выданных банками, что свидетельствует о том, что программа больше не была нацелена исключительно на сегмент, не имеющий доступа к коммерческому кредиту.

Соответственно, круг льготных покупателей сильно расширился, и при ограниченном предложении это привело к тому, что индекс цен на жилую недвижимость, рассчитанный национальным банком Молдовы, достиг 226,7 процента в четвертом квартале 2025 года, увеличившись на 26,8 процента по сравнению с предыдущим годом.

В настоящее время около 6400 бенефициаров получают ежемесячные выплаты по этой программе. Это 150 миллионов лей ежегодно, которые государство будет им субсидировать еще 25-30 лет.

Поэтому, сообразив, наконец, в какую долговую яму загнали государственный бюджет, власти в марте текущего года свернули заключение новых договоров, заявив, что «деньги кончились», а программа будет пересмотрена.

Ограничение на расчеты наличными

Эта мера стала вторым ударом, сломавшим рынок недвижимости.

Инициатива преподносилась как мера по борьбе с теневой экономикой, однако на практике ее результатом стало фактическое принуждение покупателей к использованию банковской системы и ипотечных кредитов.

«Статистика показывает, что рынок недвижимости Кишинева находится в состоянии свободного падения уже более года. Если в IV квартале 2024 года было зарегистрировано 3,51 тысячи сделок, то в I квартале 2026 года их количество сократилось до 2,21 тысячи. За последние двенадцать месяцев было совершено около 10,5 тысячи сделок — это самый низкий показатель за последние двадцать лет и почти в четыре раза меньше, чем в 2019 году», - подсчитал бывший премьер-министр Влад Филат.

Но еще более тревожным является то, что скрывается за этими цифрами.

Более 70 процентов сделок совершается с использованием ипотечных кредитов. Еще несколько лет назад доля ипотеки составляла около 20 процентов. Сегодня рынок формируют уже не те, кто приобретает жилье за собственные средства, а те, кто вынужден проходить через банковскую систему.

На деле этот закон не затрагивает крупных уклонистов от уплаты налогов. Его последствия в первую очередь ложатся на плечи обычных граждан, утверждает Филат.

Молдова - страна, из которой более миллиона граждан были вынуждены уехать за границу в поисках заработка. Многие годами работали в строительстве, сельском хозяйстве или сфере услуг, зачастую без официальных контрактов и документов, подтверждающих каждый заработанный евро. Значительная часть средств, поступивших в Молдову, не может быть подтверждена банковской документацией несмотря на то, что эти деньги заработаны честным трудом.

Результат выглядит абсурдно: люди, располагающие средствами для покупки жилья, вынуждены оформлять кредиты, в которых не нуждаются, лишь для того, чтобы соответствовать бюрократическим требованиям системы. Они платят проценты, комиссии и дополнительные сборы, тогда как очевидными выгодоприобретателями становятся коммерческие банки, которые и без того демонстрируют рекордные прибыли.

Трудно не заметить, что главным следствием этого закона стал перевод значительной части рынка недвижимости в сферу влияния банковского сектора.

Другая сторона проблемы

Существует и другая проблема. Экономика в значительной степени зависит от денежных переводов трудовых мигрантов. Помимо официальных переводов, в страну поступают значительные объемы средств, которые граждане привозят самостоятельно или переводят через неформальные каналы. По имеющимся оценкам, такие поступления могут превышать 1,5 миллиарда долларов ежегодно.

Традиционно эти средства направлялись в строительство и приобретение жилья, поддерживая одну из немногих отраслей экономики, способных обеспечивать внутренние инвестиции. Сегодня часть этих ресурсов фактически заблокирована.

Последствия очевидны: меньше сделок, меньше инвестиций, меньше новых проектов, меньше рабочих мест в строительстве и меньше доходов для экономики.

Итоги непродуманных решений

Новая реальность не могла не отразиться на строительном рынке. По данным НБС, строительный сектор начал 2026 год с резкого спада.

За первый квартал объемы выполненных строительных работ сократились на 12 процентов. Выдано 586 разрешений на строительство зданий, что на 3,5 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Отмечается обвал объемов сданного в эксплуатацию жилья: рынок недвижимости столкнулся со снижением покупательской активности, из-за чего застройщики откладывают ввод готовых объектов.

Тысячи людей строительных специальностей и работники смежных отраслей просто остались без работы.

«К сожалению, в Молдове не существует механизма, который позволял бы привлекать к ответственности авторов неудачных экономических решений за последствия их действий. Одно ошибочное решение способно разрушить целую отрасль, привести к многомиллиардным потерям и затронуть тысячи семей, при этом никто не несет ответственности», - резюмирует Филат.

Олег ЛУКАШЕВИЧ