Экономика

Экономика не растет, а цены на недвижимость бьют исторические рекорды: это не «инвестиционный бум», это диагноз, пишет в Facebook предприниматель Дмитрий Тэрэбуркэ. Цифры 2025 года - приговор здравому смыслу: цены выросли на 89 процентов за десять лет, более 1700 евро за квадрат, падение продаж вдвое. 

Цены растут, потому что больше не отражают спрос. МВФ прямо предупреждает: когда рост цен на жилье отрывается от фундаментальных показателей - ждите системного кризиса. 

«Prima Casă» как механизм долгового рабства: главным драйвером пузыря стали государственные ипотечные программы. Лимит в 2,5 миллиона лей и госгарантии до 70 процентов создали иллюзию доступности. Но банк не выдает вам деньги - он создает запись на счете, которую вы обязаны погасить реальным трудом в течение 30 лет. 

При средней зарплате в 900 евро типовая квартира в 60 квадратов стоит 103 000 евро. Это 10 лет работы без расходов на еду и одежду или 30 лет жизни в режиме жесткой долговой дисциплины. 

Механика проста и цинична. Застройщик фиксирует наценку в 200 процентов и больше. Банк раздувает ипотечный портфель под зонтиком госгарантий. При малейшем внешнем шоке - массовые дефолты. Государство покрывает убытки банков за счет налогов будущих поколений. Это классическая схема: частная прибыль при социализации рисков. Частный пузырь превращается в публичный долг. 

Все признаки «пузыря» налицо. Цены растут быстрее доходов. Рост обеспечен бухгалтерским долгом, а не капиталом. Искусственное ограничение предложения застройщиками. Аномальная доля ипотеки (до 60 процентов при норме в 30 процентов). 

Кишинев - витрина кредитной экономики без производственного фундамента. Рост - бумажный, долги - реальные. Вопрос не в том, произойдет ли коррекция, а в том, насколько жесткой она будет. Когда музыка закончится, платить придется всем нам. 

Экономический аналитик Вячеслав Ионицэ призывает к реформе кредитования строительного сектора, обеспечению застройщиков дешевыми банковскими деньгами - тогда застройщики побегут снижать цены. «Поразительная уверенность в завтрашнем дне - особенно если этот день не ваш», - комментирует в Дмитрий Тэрэбуркэ. 

Первый тезис Ионицэ: мало строим - поэтому дорого. Видимо, те тысячи пустых коробок в Кишиневе, которые годами светят по вечерам тремя окнами, - это не «пустующее жилье». Людей все меньше с каждым рейсом на Берлин или Лондон, а проблема в «дефиците бетона»? 

Если мы построим еще миллион квадратных метров на кредитные деньги, кто в них будет жить? Призраки эмиграции? Застройщики держат цены не потому, что им «не на что строить», а потому что маржа в 50 процентов приятнее, чем в 10 процентов: продать одну квартиру в год, но по цене крыла от Боинга. 

Второе. Ионицэ искренне возмущен: людям на ипотеку дали 26 миллиардов, а застройщикам - всего три. Но банки - не камикадзе. Ипотека - это понятно: есть заложник, который будет 20 лет грызть сухари, но платить. А кредит застройщику - это лотерея: прозрачность нашего стройбизнеса сопоставима с прозрачностью бетонной плиты. 

Третье. Нам предлагают вернуться в 90-е. Зачем вам банк? Несите деньги напрямую застройщику! Платите ему 10 лет и надейтесь, что хозяин фирмы не решит сменить климат на доминиканский. В ипотеке над вами закон и регулятор. В «прямой рассрочке» от Ионицэ - только честное слово господина застройщика. Мы же строим «европейскую модель», просто без европейских предохранителей. 

Четвертое. Слышать о том, что сбор в 0,5 процента - «убийца бизнеса», особенно трогательно. Это как если бы владелец элитного ресторана жаловался, что цена на соль мешает ему кормить бедных. При марже, от которой у европейских строителей случился бы инфаркт, эти 0,5 процента - просто статистическая погрешность, но преподносится как экзистенциальная преграда на пути к народному счастью. 

В сухом остатке нам предлагают классическую схему: переложить все риски на банки и граждан, чтобы спасти строительное лобби, которое слегка заигралось в «недвижимость как золото». 

Реальные проблемы - отсутствие денег у людей, вымывание трудоспособного населения и экономика в коме - в эту блестящую стратегию не вписываются. Поэтому вместо реальных мер вроде налога на пустующие квартиры (чтобы застройщики начали продавать, а не мариновать жилье) или госаудита себестоимости нам предлагают просто «дать больше денег» тем, у кого их и так немало. 

А ведь можно было бы ввести налог на непроданное жилье. Увидите, как быстро «рыночная цена» пойдет навстречу реальности. 

Построить самим. Если государство построит социальное жилье по 600 евро за метр, частникам придется либо закрываться, либо вспомнить про совесть. Защитить покупателя, чтобы застройщик не видел денег, пока не вкрутит последнюю лампочку в подъезде. 

Но на этом не сделаешь громкий заголовок о «реформе». Гораздо веселее рассуждать о кредитах. Остановите миграцию, дайте людям работу и нормальную коммуналку - и рынок оживет сам. Но это, видимо, слишком сложная магия для наших экономистов, резюмирует Дмитрий Тэрэбуркэ.