Социалка

26 января агентство геодезии, картографии и кадастра дало старт общественным консультациям на тему предварительной оценки и переоценки стоимости зарегистрированной недвижимости и сельскохозяйственных земель. В последний раз обновление проводили в 2004 году. Сбор новых данных начался в 2019 году. Обещают, что теперь кадастровая стоимость будет отражать рыночные цены 2022–2023 годов и результаты последних сделок. Так ли это хорошо, как видится чиновникам, что принесет реформа владельцам недвижимости и почему многим видится как хладнокровно спланированный грабеж? 

Молдавский компьютер всегда считает криво 

Процесс охватил около 6 миллионов объектов. Оценено около миллиона не имевших официальной стоимости домов в сельской местности, критерий - наличие водопровода и газа, а также сельскохозяйственные земли - на основе плодородия и расположения.

Переоценено 420 тысяч квартир, индивидуальных домов в городах, гаражей и дач. Прошла переоценку коммерческая и промышленная недвижимость (данные станут доступны с 1 апреля.

Что должно влиять на стоимость недвижимости?

Местоположение: престижность района, близость к центру города.

Наличие инфраструктуры - транспорт, магазины, школы, больницы.

Состояние объекта: физический износ здания, качество отделки, наличие ремонта.

Тип недвижимости: квартира, дом, коммерческое помещение, земельный участок.

Площадь: жилая и общая. Планировка: функциональность и удобство. Наличие коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, газификация.

Экономическая ситуация на момент сделки: уровень инфляции, процентные ставки по кредитам, уровень доходов населения.

Политическая ситуация (стабильность) и изменения в законодательстве, регулирующем рынок недвижимости.

Что из этого учтено при оценке? Даже сейсмоустойчивость зданий правительство обещает начать проверять только после переоценки - с 2027 года, причем путем визуального осмотра!

Наши читатели на странице «МВ» в Facebook приводят множество примеров несправедливой и даже абсурдной, по их мнению, оценки квартир, в ходе которой искажены реальные характеристики недвижимости. Сельские дома в заброшенных местах оценены по максимуму – а ведь их практически невозможно продать, ветхое жилье приравнено по стоимости к новому, дом в парковой зоне – дешевле дома в загазованном центре.   

«Бессарабская диджитализация превратилась в массовую алайбизацию, - иронизирует ТГК «Гений Карпат». - «Власть придумала, как благодаря цифровизации сделать всех собственников жилья немного беднее. Компьютер посчитал, на сколько надо повысить налоги на недвижимость, исходя из усредненно-рыночных показателей, не связанных с реальной ситуацией». 

«Фейковая деятельность государства за наши деньги»

В АГКК говорят, что были разработаны восемь моделей оценки на основе современной методологии и международной практики.

«Переоценка – сплошной обман, - констатирует Исполнительный директор общества независимых оценщиков, рекомендованный европейский оценщик Дмитрий Тэрэбуркэ. - На проект потратили 30 миллионов долларов, в том числе кредит. Нам придется эти деньги отдавать. Предполагали переформатировать рынок оценки, спланировать координацию работы местных властей и государства, но ничего не сделано, не приведена в порядок нормативная база…

… Поделили Кишинев на 15-16 стоимостных зон. Мы проводили оценку, у нас было 200. У них липовая, математически абсурдная модель, объединяющая все квартиры - можно всю базу данных переоценить.

То, что произошло, - это фейковая деятельность государственного института за наши деньги. Главная цель - содрать с населения как можно больше». 

Как учли энергоэффективность? Никак!

Госсекретарь Кристина Перетятку, выступая на Трансграничной конференции по устойчивому развитию «Румыния – РМ», утверждала, что большие счета за теплоэнергию в РМ обусловлены в основном низкой энергоэффективностью зданий советской архитектуры.

«Наконец в РМ мы начали все больше говорить об энергоэффективности, - порадовалась Перетятку. - Все здания, которые мы унаследовали, волей-неволей отвечают примерно за 50 процентов и даже больше потерь в энергетическом секторе».  

Но как же здания, построенные 40-60 и более лет назад, с низкой энергоэффективностью, с ржавыми трубами, протекающей канализацией, дырявой крышей, деградировавшими подвалами и чердаками вдруг стали стоить втрое дороже? И как учли вложения жильцов и ассоциаций владельцев недвижимости в энергоэффективность – замену оконных рам и дверей в подъездах и квартирах, утепление фасадов, установку автономного отопления? Никак!

Портал, который работает по настроению

До 30 апреля можно узнать кадастровую стоимость и технические параметры жилья на странице Geodata.gov.md в рубрике «Оценка и переоценка объектов недвижимого имущества».  Адрес объекта либо кадастровый номер нужно набрать на карте или в правом верхнем окошке. 

Правда, сайт то и дело дает сбой, как и приснопамятный сайт для регистрации компенсаций. Работа с такими порталами требует навыков, времени и нервов. Какая часть населения у нас функционально неграмотна или не имеет гаджетов? Как эти люди оспорят навязанную им новую кадастровую стоимость?   

Бремя доказательств - на заявителе 

«Если в базе данных указана шиферная крыша, а на самом деле у вас металлочерепица, если нет сведений о коммуникациях, гражданин имеет право и все инструменты, чтобы оспорить эти данные», - заявил директор АГКК Иван Даний.

Заявление можно подать до 30 апреля онлайн либо в кадастровых офисах и примэриях, где сотрудники помогут заполнить заявления. После 30 апреля начнется проверка претензий, затем вас официально уведомят о кадастровой стоимости недвижимости. Процесс планируют завершить к концу октября и регламентировать новую стоимость с 1 января 2027 года.

Хорошие слова. Но кто поверит в то, что оценщики реально займутся корректировкой, если на это уже банально нет времени? Людей просто заставят ходить по судам для защиты своих прав.   

Как написать рекламацию и стоит ли писать

Специалисты советуют приложить к жалобе убедительную доказательную базу: отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, выполненный независимым сертифицированным оценщиком на текущую дату (ключевой аргумент); документы, подтверждающие возможные фактические ошибки в описании объекта в базе данных (например, актуальный технический паспорт с верным метражом, годом постройки или материалами стен); фотографии текущего состояния; иные сведения, объективно снижающие ценность имущества.

При этом следует избегать исключительно эмоциональных возражений без документального подтверждения альтернативной стоимости. Без весомого отчета независимого эксперта кадастр оставит решение в силе, после чего спор можно будет разрешить только в порядке административного судопроизводства, что повлечет дополнительные временные затраты.

Дмитрий Тэрэбуркэ: «Обращаться по поводу цены – бессмысленно. Вам все равно докажут, что вы не правы, хотя логичного объяснения не последует. Однако если вам приписали пару комнат или террасу, или, напротив, чего-то не хватает, то, конечно, нужно об этом сообщить. Пусть ножками притопают и воочию убедятся, что их программа дала сбой».

«Мы планируем проводить оценку раз в три года»

АГКК заявляет: новая стоимость защитит от налога на «прирост капитала», разница между старой и новой кадастровой стоимостью не будет считаться приростом капитала. Это означает, что при продаже жилья не придется платить подоходный налог с «виртуальной» разницы, возникшей из-за переоценки.

В новых условиях, когда актуальная стоимость, по оптимистичному мнению АГКК, приближена к рыночной, сделки купли-продажи и наследования станут более прозрачными, упростится ипотека (банки используют кадастр как ориентир), устраняется необходимость заказывать индивидуальные отчеты оценки.

«Мы планируем проводить оценку раз в три года. Когда стоимость ближе к рыночной, меньше дополнительных выплат у нотариуса», - отметил Иван Даний.

То есть это не последняя переоценка. И нет никаких надежд на то, что база для расчета налога на недвижимость будет уменьшаться. 

Некоторые мэрии могут повысить налог даже в четыре раза… 

Кадастровая стоимость - база для расчета налога. Стоимость квартир в Кишиневе выросла в два-три раза.

Министр финансов Андриан Гаврилицэ подчеркнул, что обновление цен не должно автоматически повлечь за собой резкий рост налогов. Налог на недвижимость - местный, примэрии и местные советы должны будут пересмотреть налоговые ставки (коэффициенты), чтобы сделать выплаты посильными.

Но если местные власти оставят прежние ставки при возросшей базе - сумма налога может удвоиться или утроиться. Рекомендация правительства, по словам директора АГКК, -  поэтапное применение повышений, чтобы не создавать чрезмерную нагрузку на население.

«Если человек платил 100 лей, он не должен внезапно начать платить 300, пусть будет, возможно, 150, в зависимости от экономической ситуации на месте», - пояснил Даний. Но обратил внимание на риск: некоторые мэрии могут повысить налог даже в четыре раза.

В качестве примера директор АГКК привел Кишинев, где ставка налога на недвижимость 0,185 процента: «Если стоимость объекта вырастет втрое, то для сохранения нынешнего уровня налога коэффициент должен быть снижен примерно до 0,08 процента». 

… А правительство при этом встанет в позу Понтия Пилата и умоет руки  

Экономист Марин Господаренко предупреждает: обновление кадастровой стоимости недвижимости может привести к резкому росту налогов на имущество при отсутствии четких механизмов социальной защиты.

Правительство перекладывает ответственность за последствия на местные администрации: «Государство увеличивает налоговую базу, но обещает, что муниципалитеты скорректируют ставки. Это явный перенос ответственности».

Многие муниципалитеты недофинансированы, зависят от трансфертов из госбюджета и постоянно находятся под бюджетным давлением. Существует высокий риск того, что ставки налогов не изменят, что приведет к удвоению и даже утроению налога: «Реальный риск налогового шока, особенно для пенсионеров, семей с низкими доходами и тех, кто не покупал жилье как инвестицию, а живет в нем».

Правительство просто встает в позу Понтия Пилата, говорит Дмитрий Тэрбуркэ. Оно умывает руки и будет утверждать, что не имеет никакого отношения к росту налога.   

Льготы - на усмотрение примэрий и местных советов  

Серьезная проблема - отсутствие единого национального механизма социальной защиты. Не предусмотрено четких потолков, лимитов роста или обязательных льгот, решения полностью оставлены на усмотрение местных властей. 

«Возможны абсурдные ситуации: владельцы одного типа жилья в одном населенном пункте будут защищены, в другом – заплатят намного больше, – пояснил Господаренко. - Государство говорит, что напрямую не получает от этого доход, но эффект будет ощутим для кошельков граждан».

Налоговая политика в настоящее время рассматривается на парламентском уровне. Обсуждения уже велись с минфином, изменения будут анализироваться в течение 2026 года с учетом того, что новые кадастровые стоимости начнут применяться с 2027 года. 

Рынок недвижимости обрушился до минимума за 15 лет

«Количество сделок с квартирами в столице сократилось с 23,7 тысячи в 2024 году до 14 тысяч в 2025 году, что является самым низким показателем за последние 15–20 лет, - заявил экономический аналитик Вячеслав Ионицэ. - В масштабах страны число сделок с квартирами упало до 20,6 тысячи по сравнению с более чем 52,5 тысячи в 2019 году».

Рынок недвижимости столицы разогрет правительством и банками. Ипотека без 30- процентного взноса превратилась в 30-летнюю кабалу. Реальных денег нет: шесть из десяти квартир куплены в кредит.

Как будут осуществляться сделки, связанные с куплей-продажей, наследованием и дарением в условиях переоцененной недвижимости с 2027 года?  

Публичные консультации по реформе и запуск петиции против нее 

Дмитрий Тэрэбуркэ называет происходящее расширением налоговой базы под видом оценки.

«Тихая операция в Excel. Сценарий уже написан: 2026-й - тишина и привыкание; 2027-й - первые платежки; 2030-й - налог на пустующее жилье. Вас уже без вас женили. Сыграли свадьбу, выпили за ваш счет и теперь вежливо несут венки».

Важный аспект. Переоценка объектов недвижимости происходит в преддверии административно-территориальной реформы.

Генеральный примар столицы Ион Чебан описал АТР как процесс, направленный на массовую ликвидацию и слияние: из 900 примэрий, по его убеждению, останутся 300, что будет означать исчезновение около 600 мэрий. Параллельно происходит аннигиляция полномочий Гагаузской автономии.

Цель понятна: к следующим местным выборам будет намного легче поставить под свой контроль все населенные пункты, которые получат финансовые рычаги. Власть уже развратила PAS– абсолютная власть развратит ее абсолютно.

Что можно этому противопоставить? Ион Чебан предлагает национальный план действий с запуском петиции против предлагаемой реформы. Будут ли предложения других оппозиционных сил, примаров и местных советников?  

Марина ТИМОТИНА